Reajuste do aluguel (Parte 1)

O internauta Diego Cruz manda um email: Caro João de Barro, qual é o índice utilizado para o reajuste do aluguel? Após o término do contrato, para a sua renovação, quem determina o reajuste, o proprietário ou a imobiliária? Grande abraço e parabéns pelo blog!.

Diego, antes de mais nada obrigado pelos cumprimentos e pela pergunta. Sua dúvida é a dúvida de muita gente.

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 18, estipula que "É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste." Bom, isso significa que o índice que for colocado no contrato será aquele que valerá para o reajuste anual (ou outra periodicidade, também estabelecida pelo contrato) durante a vigência do contrato. Uma vez que este tenha terminado, é preciso outro contrato e daí outro valor para o aluguel e outro índice de reajustes podem ser escolhidos.

Para 90% dos contratos de aluguel, o índice escolhido é o IGP-M, um índice de preços calculado pela Fundação Getúlio Vargas, que além, de aluguéis, também corrige as tarifas públicas como água, luz e telefone. 

A economista Renata Belzunces dos Santos, explica que a pesquisa do índice é feita em 7 capitais (Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, São Paulo, Curitiba e Porto Alegre) e que o IGP-M é uma composição de três outros índices: IPA (Índice de Preços no Atacado), tendo peso de 60% no IGP-M, do IPC (Índice de Preços ao Consumidor) e do INCC (Índice Nacional da Construção Civil), pesando respectivamente 30 e 10%.

Assim, o IGP-M não mede apenas os preços finais da economia, mas também os intermediários. Para o locador, fica interessante utilizá-lo como índice de correção do aluguel, pois capta um conjunto mais diversificado de bens e tem alta sensibilidade ao dólar. Já para os locatários, é um tanto estranho, pois estes são consumidores de um bem final, que, por sua vez, é reajustado por uma variação de uma cesta de bens de natureza diversa, diz Renata.

Em breve, falarei mais dos outros índices de reajuste. Até breve!

Quando não dá mais pra conviver...

É por um sapato, mas poderia ser por coisa mais séria!

A leitora Raquel Souza de São Paulo me mandou um email. Ela contou que mora num apartamento alugado com um amiga. Como essa amiga estava com problemas com o SPC, acordaram entre si que os locatários seriam ela, Raquel, e um parente de sua amiga, que não mora no lugar.

Deu-se, porém, que as coisas não correram bem entre as duas e elas já não estão mais com muita vontade de compartilhar o mesmo teto. Diga-se, a esse propósito, que a convivência é uma arte muito difícil de ser executada. Tão difícil quanto um Noturno de Chopin. Muitos são os fatores que contribuem para destruí-la e muitos poucos os que a mantém de pé. Mesmo entre membros de uma família, como por exemplo dois irmãos que vão estudar fora numa mesma cidade, não está dado que conviverão bem. Por outro lado, é uma grande felicidade poder contar com alguém para dividir as agruras da vida moderna numa cidade grande...

Pois bem, Raquel quer saber se é possível retirar seu nome do contrato de locação. Raquel, segundo o jurista Eduardo Frias, especialista em direito cível, é possível sim. Basta que você vá a imobiliária com uma carta solicitando isso e peça para eles protocolarem o recebimento atestando a concordância por escrito. Caso não seja possível, basta que você envie uma carta com aviso de recebimento (AR), que tem valor legal. Guarde uma cópia para você. Daí você terá que fazer suas malas e procurar por outro lugar. Pelo que entendi, seu nome está limpo, portanto, para você não será difícil conseguir outro lugar.

Agora, não é possível que você tire a outra pessoa da casa sem que ela queira isso. Pelo Lei do Inquilinato, o proprietário ou espera o prazo terminar para fazer a "denúncia vazia" e trocar de locatário, ou entra com um processo de despejo contra ela, e, nesse caso, é preciso que tenha o embasamento legal para tal.

Espero que tenha ajudado!

Dúvidas da leitora Rosa Vermelha - Parte 1

Recebi um comentário da leitora Rosa Vermelha fazendo algumas perguntinhas. O contrato de Rosa vence em julho e, segundo ela, certamente vai rolar um aumento. É Rosa, atualmente em São Paulo, os preços de aluguel de imóveis estão pela hora da morte!

Segundo pesquisa do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), "o aluguel de casas de 1 dormitório situadas na Zona B, que reúne bairros como Jardim Marajoara, Vila Madalena e Vila Mariana, subiu 91,6% em 2009. Esse tipo de imóvel era alugado em média por R$ 400,00 em janeiro/09 e chegou a R$ 766,67 em dezembro, com flutuações de valor durante o ano até o pico de R$ 900,00".

Pressão semelhante ocorreu com os apartamentos: "O aluguel que mais subiu em 2009 foi o de apartamentos de 1 dormitório situados em bairros como Campo Belo, Higienópolis, Ibirapuera e Moema, todos localizados na Zona A. O aluguel que era em média de R$ 975,00 em janeiro chegou a R$ 1.477,78 em dezembro, um salto de 51,56%".

Bem, quanto o assunto é aluguel, as responsabilidades do locatário e do locador são estabelecidas pela Lei do Inquilinato. Porém, o valor não tem regulação jurídica, mas econômica, pela Lei da Oferta e da Procura. Como está havendo uma procura grande por imóveis em São Paulo e a oferta está muito aquém do que deveria ser, os preços tendem a crescer muito. E, infelizmente, o máximo que você pode fazer é tentar negociar um aumento menor com o proprietário ou com a imobiliária.

Pessoalmente, acho que não há grandes chances de conseguir não, muito embora você sempre possa argumentar que cuidou direitinho do apartamento, pagou em dia as prestações, que foi uma boa locatária etc. Quem sabe você não consegue quebrar o gelo do coração deles, né?

A transitoriedade nossa de cada dia

Recebi um email recentemente. É de uma moça chamada Lou, que mora em Porto Velho, RO, e tem um blog muito legal. Ela fala de várias coisas em sua mensagem, mas gostaria me ater somente a um ponto. Ela não precisa ficar triste, pois voltarei a seus questionamentos em breve.

Depois de relatar as dificuldades por que passou (e passa) nos imóveis que alugou, ela termina, em tom de desabafo:

Além do mais, aqui está enterrado o meu gato, aqui eu plantei um monte de coisa. Nada disso fica pra mim, porque a casa não é minha.

Isso de morar na casa de um estranho, ter que despender um dinheiro que não ver nunca mais, e ainda não poder levar muitas das coisas pelas quais você passou nela - lembranças, melhorias, etc - é muito desolador.

Como lidar com isso?

Bem, pouco se pode fazer com as plantas que foram semeadas e com as memórias dos entes queridos. Por outro lado, não acho que se deva não cultivar um jardim. Afinal, muito da alegria e da beleza de um jardim tem a ver com sua efemeridade. Ficamos felizes com as mudanças que podemos acompanhar. Mudanças que ocorrem com as estações, com os diferentes tipos de cuidados que temos com ele, etc. Quanto às memórias, teremos que nos contentar com nossos neurônios e com os neurônios das câmeras. Ou seja, a transitoriedade não é em si uma fato ruim.

Agora, com as benfeitorias, há que se pensar bastante a respeito. Normalmente, os proprietários não estão interessados em autorizar mudanças, as imobiliárias não estão interessadas em intermediar o processo e, caso você gaste dinheiro de seu próprio bolso, estará, na melhor das hipóteses, investindo em algo que não é seu.

Pessoalmente, caso você tenha escolha, sugiro que as benfeitorias sejam pequenas. Invista naquilo que você poderá levar consigo quando sair: estantes, prateleiras, quadros, cortinas, esse tipo de coisa. Aliás, o melhor investimento que você poderá fazer é ter uma bela caixa de ferramentas e a indispensável furadeira, esse símbolo maior da bricolagem!

A Porsche das furadeiras!

Uma boa notícia?

Clique na imagem para ampliar!

Eis algo que parece uma boa nova.

Trata-se de uma notícia publicada ontem, dia 4, na Folha de S. Paulo. Finalmente, estão sendo discutidos no País programas que beneficiam famílias que não tem condições de comprar um imóvel. Dá pra imaginar o tamanho da população beneficiada ao considerarmos que o déficit urbano no Brasil, segundo dados oficiais, está na casa de 6,6 milhões de domicílios. Esse número, que já é enorme, não considera as famílias que vivem em favelas e habitações sem infraestrutura mínima. Se considerasse, provavelmente o número seria muito maior...

O "aluguel social" nada mais é que o subsídio que o governo dá às famílias para custear o aluguel. Ocorre que se não for um programa bem pensado, ele pode ser um tiro pela culatra. Vejamos o caso do Minha Casa, Minha Vida, programa federal que nada mais é do que a concessão de crédito barato para a compra de imóveis pela população de baixa renda. Ao não se preocupar com a regulação do mercado imobiliário, o programa teve o efeito colateral de encarecer os terrenos e imóveis urbanos. Nada de inesperado: com maior procura, o preço aumenta. Resultado: aquilo que seria uma forma de ajudar pessoas de baixa renda a comprar a casa própria, tornou-se uma transferência de renda do contribuinte para os proprietários, que estão ganhando muito com a especulação imobiliária. E não é nada absurdo pensar que se o governo der incentivo para a locação residencial urbana na forma de subsídio, os preços dos aluguéis podem aumentar!

Como se contrapor a isso? Uma ideia. O governo desapropria terrenos urbanos e construiria prédios residenciais. Daí cobraria dos moradores aluguéis cujos valores seriam ajustados para pagar os custos de manutenção dos imóveis e financiar novas unidades. Além do benefício direto, isso força os preços dos aluguéis dos imóveis das redondezas a baixar. O oposto do que ocorreria se ele simplesmente desse o dinheiro para a população alugar imóveis de particulares. É a lei da oferta e da procura usada a favor da população, e não de meia dúzia de proprietários.

Infelizmente, esse não parece ser o rumo que o governo Lula quer dar para o "aluguel social". Segundo Celso Carvalho, secretário nacional de Programas Urbanos, o mais provável são "parcerias público-privadas, em que o governo licitaria o aluguel a longo prazo de prédios construídos por particulares; e o uso de edifícios públicos, concedidos a organizações sociais sem fins lucrativos para implantar o serviço".

Ou seja, ou é mais dinheiro para os proprietários, ou são prédios públicos cuja administração será entregue a "organizações socias sem fins lucrativos", seja lá o que isso for. Não parece que a solução da moradia no País será resolvida tão cedo.

Mande sua pergunta para o João de Barros!

Olá, pessoas de bem!

Caso você tenha alguma dúvida sobre seu aluguel, ou você queira fazer alguma sugestão ou crítica, ou, por alguma razão desconhecida, você queira elogiar meu singelo blog, mande um email para joaodebarros.oficial@yahoo.com.br.

Terei prazer em receber seu mensagenzinha e me esforçarei para responder sua pergunta.

Sua contribuição é muito importante para mim!

Na saída, repintar ou não o imóvel?

Todo mundo já teve essa dúvida. Ou pior, às vezes nem teve: tinha certeza que precisaria pintar o imóvel antes de encerrar o contrato. Esse é um belo exemplo das malandragens que as imobiliárias e os proprietários fazem.

Muitas vezes, a obrigação de repintar o imóvel é somente verbal. Porém, é muito comum também que isso conste do contrato, o que dá um bela verniz de legalidade. Vamos ver um caso real:

Clique na imagem para melhor visualizá-la!

Bom, se está no contrato então tem que fazer certo? Errado, a Lei do Inquilinato não obriga ninguém a repintar o imóvel quando da saída. Ela faz justamente o contrário:

Art. 23: "O locatário é obrigado a:", parágrafo III "Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorizações do seu uso normal".

Ou seja, se você não pichou as paredes do apartamento, nem nada que não sejam as tais "deteriorizações do seu uso normal", por que haveria de repintar todo o apartamento?

Agora, que o proprietário ficaria muito feliz em não desembolsar nada para deixar o apartamento legal para outro alugar, ele bem que ficaria!

Agora, nem ele nem a imobiliária vão dar de bandeja para você seus próprios direitos! Por isso, conheça-os e não se deixe intimidar.

O que é o aluguel? - Parte 2

No Brasil, o que regula o aluguel é a Lei do Inquilinato. Ela foi promulgada pela primeira vez como Lei 8245 em 1991 pelo presidente de triste memória Fernando Collor de Mello, modificada em 2005 pela Lei 11 196 e, finalmente, chegou em sua forma atual em 2009 pela Lei 12 112, já nos governos Lula (sem maiores comentários sobre este). Não se trata de um texto muito grande e você pode conferi-lo no site do Planalto.
Conhecer essa Lei é muito importante para quem quer alugar um imóvel. Isso porque ela garante uma série de direitos ao locatário que normalmente as imobiliárias e os proprietários simplesmente ignoram, quando não propõem cláusulas contratuais francamente contrárias a ela.

Por que as imobiliárias e os proprietários agem dessa forma?
Muito da legislação brasileira foi construída garantindo direitos jurídicos suplementares àqueles que eram economicamente injustiçados. Isso foi fruto de muita luta do povo e seria uma forma de compensação. Nosso direito trabalhista é imbuído do mesmo espírito.
Acontece que, aqueles que tem o poder econômico (no caso dos empregadores, os meios de produção; no caso dos proprietários de imóvel, um bem fundamental à vida) fazem de tudo para maximizar seus lucros. E se tiverem que fazer algo contra a ela, não vão se furtar a isso.

Ajuda muito o fato de termos todo um sistema político que dificulta fazermos valer nossos direitos. E também o fato de nossos governantes manterem largas parcelas da população no analfabetismo. Igualmente, o fato de sermos bombardeados com bobagens como BBB diariamente, o que não ajuda muito numa reflexão mais profunda sobre nossas vidas...

Pra não falar na polícia que não pensa duas vezes em bater em quem tenta conseguir seus direitos. Vocês viram como a polícia recebeu os moradores do Jardim Pantanal quando eles foram cobrar do prefeito que este acabasse com o problema de enchente nesse bairro carente.

Para essa discussão não ficar no vazio, vou mostrar alguns casos de abuso de imobiliárias em breve.

Guarda civil metropolitana de São Paulo pronta para o diálogo. Foto: Diego Cruz